นิติบุคคล…หมู่บ้านจัดสรร

1376371783

ชีวิตในเมืองหลวงหรือเมืองใหญ่ ๆ เช่น กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต ฯลฯ ในยุคปัจจุบันนั้น การที่คุณอยากจะสร้างบ้านด้วยการออกแบบและว่าจ้างบริษัทรับเหมาก่อสร้างมาเนรมิตบ้านในฝันตามรูปแบบของคุณ ซึ่งย่อมมีเพียงหนึ่งเดียวในโลก ในประเทศ ในจังหวัดเหมือนในอดีตนั้นทำได้ยาก ถ้าคุณไม่ใช่เศรษฐีร้อยล้าน หรือบุญหล่นทับถูกรางวัลล็อตเตอรี่หลาย ๆครั้ง ดังนั้นโครงการบ้านจัดสรรจึงเป็นทางเลือกสำคัญของผู้อยากมีบ้านเป็นของตนเอง โดยเฉพาะคุณที่กำลังสร้างครอบครัว และเมื่อคุณเข้าไปอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร คุณต้องปฏิบัติตามกฎ กติกา มารยาท ของการอาศัยอยู่ในหมูบ้านจัดสรรที่น่าสนใจ

ผู้จัดสรร และ ผู้อยู่อาศัย
หลายท่านอาจจะคิดว่าการอาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ทุกคนต้องออกไปทำมาหากินแต่เช้า กลับมาก็เย็นย่ำค่ำมืดแล้วดังนั้นจึงไม่มีเวลาไปสนใจใส่ใจกับเรื่องของหมู่บ้าน ในเมื่อจ่ายเงินซื้อบ้านไปแล้วทำไมจะต้องมีเรื่องวุ่นวายอีก ถ้าผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการเขาทำหน้าที่ของเขาในการดูแลสาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น ถนนเข้าหมู่บ้าน ท่อประปา ท่อระบายน้ำ สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ สารพัดที่เป็นเรื่องของส่วนกลางเป็นอย่างดี ประกอบกับผู้อยู่อาศัยทุกหลังทุกบ้านทำหน้าที่ของตนด้วยการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างพร้อมเพรียงกัน และเพียงพอที่จะใช้จ่ายดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคงไม่มีปัญหาที่คุณต้องใส่ใจเรื่องราวของหมู่บ้าน บางคนเริ่มขมวดคิ้วตั้งคำถามว่า ทำไมต้องจ่ายเงินค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคเหล่านั้นในเมื่อคุณจ่ายเงินค่าซื้อบ้านไปแล้ว ค่าใช้จ่ายอย่างอื่นก็ให้เจ้าของหมู่บ้านเขาดูแลไป แต่ไม่ได้ เพราะ พ.ร.บ.บ้านจัดสรรเขาระบุไว้ว่า “บ้านจัดสรร คือการที่”ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” ไปสรรหาที่ดินมาจัดแบ่งหรือจัดสร้างหมู่บ้านแล้วแบ่งขาย โดยสาธารณูปโภคส่วนกลางเช่น ถนน สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ จะตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ซึ่ง “ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” มีหน้าที่บำรุงรักษา จัดการดูแลโดยมีสิทธิเก็บเรียกค่าใช้จ่ายจากผู้อยู่อาศัย” ทุกคนมีหน้าที่ของตนเอง ไม่ใช่จ่ายเงินซื้อบ้านแล้วจบเลย

 

ไม่มีผู้ใหญ่บ้าน…แต่มีนิติบุคคล
หากผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการปล่อยปละละเลยสาธารณูปโภคหรือ ทิ้ง ๆ ขว้าง ๆ การดูแลรักษา และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้ง ๆ ที่ผู้อยู่อาศัยจ่ายเงินค่าส่วนกลาง หรือบรรดาผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ เห็นพ้องต้องกันว่าการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของโครงการไม่โปร่งใสจึงไม่น่าไว้ใจให้บริหารส่วนกลางต่อไป เมื่อเป็นเช่นนี้กฎหมายก็เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อหรือผู้อยู่อาศัยไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของทั้งโครงการมีมติจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้วแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หลังจากนั้นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็จะรับโอนทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินสาธารณูปโภคจาก “ผู้จัดสรร” หรือเจ้าของโครงการมาบริหารจัดการได้เลย รวมทั้งอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการดูแลจัดการสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจากสมาชิก แต่การทำงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องอยู่ภายใต้การบริหารงานของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งควบคุมโดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกผู้ซื้อบ้าน เหมือนระบอบการปกครองประชาธิปไตยแบบรัฐสภา

 

หน้าที่ของกรรมการหมู่บ้านจัดสรร
กรรมการหมู่บ้านจัดสรรมาจากการเลือกตั้งของสมาชิกหมู่บ้าน โดยทำหน้าที่ในการกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคเช่น การใช้สโมสร การใช้สระว่ายน้ำ ฯลฯ กำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายใน เช่น ห้ามส่งเสียงดังหลังเวลา 20.00 น. ห้ามเลี้ยงสัตว์ที่อาจเกิดอันตรายแก่เพื่อนบ้าน ห้ามจอดรถบนทางเท้า ฯลฯ แม้แต่การยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป เช่น มีคนนำรถบรรทุกมาปิดทางเข้าหมู่บ้าน หรือความเดือดร้อนจากกลิ่นเหม็น น้ำเน่า เสียงดังจากโรงงานที่อยู่ใกล้เคียงหมู่บ้าน เป็นต้น ดังนั้นผู้ทำหน้าที่เป็นกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจึงจำเป็นต้องมีวิญญาณของการเสียสละ มีจิตสำนึกสาธารณะ ทำงานด้วยความโปร่งใส และเมื่อไหร่ก็ตามที่กรรมการคนใดคนหนึ่งนำเงินส่วนกลางไปใช้ส่วนตัวก็จะมีความผิดฐานยักยอกทรัพย์ทันที โทษถึงติดคุกและต้องชดใช้หนี้ทั้งหมดคืนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

 

หน้าที่ของผู้อยู่อาศัย
หากคุณเข้าไปอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรโดยมีจุดมุ่งหมาย (แปลก ๆ) คือเพื่อต้องการ หลีกหนีจากสังคม ญาติพี่น้อง ผู้คน และไม่อยากยุ่งเกี่ยวกับใคร…ถึงได้มาซื้อบ้านท่ามกลางคนที่ไม่รู้จัก หรือยึดความคิดที่ว่า “ไม่ยุ่งกับใคร ใครก็อย่ามายุ่ง ไม่อยากเกี่ยวพันกับใครเพราะธุระก็ไม่ใช่…อยู่เฉย ๆ ในบ้านดีกว่า” แบบนี้ไม่บรรลุวัตถุประสงค์ของคุณแน่นอน เพราะกฎหมายระบุว่าผู้ซื้อบ้านจัดสรร หรือที่ดินจัดสรรทุกรายจะกลายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยอัตโนมัติ เพื่อร่วมเสนอแนะกฎเกณฑ์การอยู่อาศัย การใช้พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ (ซึ่งหมายความว่าคุณก็ต้องมีหน้าที่ไปประชุมในที่ประชุมใหญ่ของหมู่บ้าน)และหากบ้านหลังไหน ที่ดินผืนไหนยังไม่มีใครซื้อ ก็ให้เจ้าของโครงการหรือผู้จัดสรรทำหน้าที่เป็นสมาชิกแทนไปก่อน ซึ่งหน้าที่สำคัญของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัสรรคือการจ่ายเงินค่าส่วนกลางเป็นรายเดือนแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อนำเงินที่ได้ไปบริหารจัดการสาธารณูปโภค หรือทรัพย์สินส่วนกลาง อาทิ ถนน ท่อระบายน้ำ สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ สโมสร ฯลฯ ให้อยู่ในสภาพที่สมาชิกหมู่บ้านสามารถใช้งานได้

 

ค่าส่วนกลาง…จ่ายตามขนาดพื้นที่ / ประเภทใช้งาน
อย่างที่บอกไว้ตั้งแต่แรกว่าการทำหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอยู่ภายใต้การควบคุมของคณะกรรมการหมู่บ้านและที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านในทุกเรื่อง โดยเฉพาะการกำหนดอัตราการเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางรายเดือนจะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้าน (ดังนั้นคุณอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ควรจะเข้าประชุมสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งเพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของคุณ) โดยอัตราค่าเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางมักจะเท่า ๆ กันในหมู่บ้านจัดสรรที่มีขนาดเท่ากันและใช้ประโยชน์จากบ้านเพื่อการอยู่อาศัยอย่างเดียว
แต่สำหรับหมู่บ้านจัดสรรที่มีบ้านขนาดแตกต่างกันไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คฤหาสน์ ฯลฯ เจ้าของบ้านขนาดแตกต่างกันก็มีหน้าที่จ่ายเงินค่าส่วนกลางในอัตราที่เพิ่มขึ้นตามขนาดของพื้นที่ หรือหากนำบ้านไปทำเป็นร้านอาหาร โรงเรียนอนุบาล เปิดบริษัท ฯลฯ ซึ่งเป็นการใช้งานที่นอกเหนือจากการอยู่อาศัย ก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่ต่างออกไป ซึ่งก็แล้วแต่จะตกลงในที่ประชุมใหญ่ประจำหมู่บ้าน

 

เมื่อจ่ายค่าส่วนกลาง…ล่าช้า
ตามกฎหมายหมู่บ้านจัดสรร เขากำหนดละเอียดละออไปจนถึงว่าถ้าสมาชิกหมู่บ้านจ่ายเงินค่าส่วนกลางล่าช้า ก็จะถูกปรับตามอัตราที่กำหนดจากที่ประชุมใหญ่ (เห็นไหมคุณควรเข้าร่วมประชุมทุกครั้ง) ถ้าค้างการชำระค่าส่วนเกิน 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค เช่นห้ามใช้สวนสาธารณะ ห้ามใช้สโมสรหรือสระว่ายน้ำ ฯลฯ แต่ก็ยังไม่ถึงกับการห้ามใช้ถนน หรือห้ามเอารถเข้าออก หมู่บ้าน เนื่องจากเป็นสิ่งที่จำเป็นต่อการดำรงชีพของเขา และหากคุณค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือนขึ้นไป คราวนี้เรื่องใหญ่เลยครับเพราะคุณจะถูกระงับสิทธิในการจดทะเบียนเพื่อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จนกว่าคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางหรือเงินค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคที่ค้างไว้จนหมดเสียก่อน
นอกจากนี้ถ้าหากคุณอยู่ในภาวะที่ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินก้อนแรกต้องนำมาใช้หนี้ในส่วนของค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรก่อน เนื่องจากหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์สิน ไม่ว่าคุณจะมีนิสัยแบบไหน และอาศัยอยู่ในหมู่บ้านขนาดเล็ก ๆ หรือหมู่บ้านที่เต็มไปด้วยคฤหาสน์ของบรรดาเศรษฐีก็ตาม คุณควรเคารพกฎเกณฑ์ของการอยู่ร่วมกันโดยไม่ไปละเมิดสิทธิของผู้อื่นเขา ที่สำคัญกรุณาเข้าร่วมประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งนะครับเพื่อรักษาผลประโยชน์ของคุณเอง ก่อนจะนึกเสียดายภายหลังว่า “รู้อย่างนี้ไปประชุมตั้งแต่แรกก็ดี”

 

ข้อควรปฏิบัติของชาวหมู่บ้านจัดสรร
• ถ้าค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเกิน 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค
• ถ้าค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเกิน 6 เดือน จะถูกระงับสิทธิในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• ควรเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญประจำหมู่บ้านทุกครั้ง หรือพยายามเข้าร่วมประชุมวาระด่วน วาระจร ฯลฯ เพื่อประโยชน์ของท่านเอง

เนื้อหาจาก ประมาณ.คอม บริษัทอาณาจักรกฎหมาย จำกัด

เว็บไซต์ : http://www.pramarn.com/

You may also like...